„Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт” АДСИЦ 1

Годишен доклад за дейността

31 Декември 2025 г.

ГОДИШЕН ДОКЛАД ЗА ДЕЙНОСТТА

на „ИНТЕРКАПИТАЛ ПРОПЪРТИ

ДИВЕЛОПМЪНТ“ АДСИЦ

за 2025 година

ДОКЛАД ЗА ИЗПЪЛНЕНИЕ

НА ПОЛИТИКАТА ЗА ВЪЗНАГРАЖДЕНИЯТА

за 2025 година

март 2026г.

„Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт” АДСИЦ 2

Годишен доклад за дейността

31 Декември 2025 г.

I. История

„Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт” АДСИЦ е акционерно дружество със специална

инвестиционна цел, което е учредено на 18.02.2005 г. и е вписано в регистъра на Софийски

градски съд с Решение № 1 от 29.03.2005 г., парт. № 92329, том 1204, рег. I, стр. 23 по

фирмено дело № 3624/2005 г.

С решение № 702-ДСИЦ от 16.11.2005 г. на Комисията за финансов надзор, Дружеството

получава лиценз да извършва дейност като дружество със специална инвестиционна цел.

Със същото решение е потвърден и Проспект за публично предлагане на 750 000 нови акции

на Дружеството, издавани с цел първоначално увеличение на капитала на дружеството.

История на промените в акционерния капитал:

• Дружеството е регистрирано с капитал в размер на 2 500 000 лв. съгласно Решение №

1 от 29.03.2005 г. на Софийски градски съд по ф.д. № 3624/2005 г.

• През м. януари 2006 г. е осъществено първо увеличение на капитала на „Интеркапитал

Пропърти Дивелопмънт” АДСИЦ с нови 750 000 акции с номинална стойност от 1 лев

всяка. Съгласно Решение № 4 от 26.01.2006 г. на Софийски градски съд по ф.д. №

3624/2005 г. е вписано увеличението на капитала до сумата от 3 250 000 лв.

• През м. септември 2006 г. е извършено второ увеличение на капитала на

„Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт” АДСИЦ с нови 1 625 000 броя акции с

номинална стойност 1 лев всяка. Съгласно Решение № 6 от 18.09.2006 г. на Софийски

градски съд по ф.д. № 3624/2005 г. е вписано увеличението на капитала до сумата от

4 875 000 лв.

• С Решение № 7 от 25.09.2006 г. на Софийски градски съд по ф.д. № 3624/2005 г. е

отстранена явна фактическа грешка в Решение № 6 от 18.09.2006 г. и е посочено

правилното, а именно, че капиталът на Дружеството е увеличен до 4 823 627 лв., чрез

издаването на нови 1 573 627 акции с номинална стойност 1 лев всяка.

• На 23.08.2010 г. съгласно вписване № 20100823172414 в Търговския регистър е

вписано увеличение на капитала до 6 011 476 лв., чрез издаването на нови 1 187 849

акции с номинална стойност 1 лев всяка.

• На 13.10.2020 г. съгласно вписване № 20201013143520 в Търговския регистър е

вписано увеличение на капитала до 27 766 476 лв., чрез издаването на нови 27 766 476

акции с номинална стойност 1 лев всяка.

Дружеството не е ограничено със срок за съществуване.

„Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт” АДСИЦ е публично акционерно дружество по

смисъла на ЗППЦК.

Акциите на дружеството се търгуват на „БФБ” АД, алтернативен пазар BaSE Market, с

борсов код: ICPD.

Акциите на дружеството са приети за търговия и на Варшавската фондова борса (Warsaw

Stock Exchage), Полша, на пазара “NewConnect” с борсов код: ICD.

Преглед на дейността

„Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт” АДСИЦ 3

Годишен доклад за дейността

31 Декември 2025 г.

Дружеството има следния предмет на дейност съгласно ЗДСИЦДС: инвестиране на

парични средства, набрани чрез предлагане на ценни книжа, в покупка на недвижими имоти

и ограничени вещни права; развитие на собствени недвижими имоти чрез извършване на

строежи и подобрения; продажба на недвижими имоти; отдаване под наем или за

управление на собствени недвижими имоти и всяка друга дейност, свързана с инвестирането

в недвижими имоти и позволена от закона.

Дружеството не може да извършва други дейности извън посочените по-горе и пряко

свързаните с тяхното осъществяване, освен ако са позволени от ЗДСИЦДС.

Най-малко 70 на сто от активите на Дружеството, към края на всяко тримесечие следва

да бъде в резултат на дейността съгласно неговия предмет.

Инвестиции в недвижими имоти

Основните активи на „Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт” АДСИЦ се намират в град

Ахелой, кк Марина кейп. Активите се пазят и управляват от „Марина Кейп Мениджмънт“

ЕООД (трето лице по смисъла на чл. 27, ал. 4 от ЗДСЦИДС). „Марина Кейп Мениджмънт“

ЕООД има двама управители, който да могат да гарантират функциониране и

представителност. Дружеството е наложило мерки за опазване на персонала, имуществото

и осигуряване на функционирането на комплекса при спазване на заповедите на държавните

и общински органи. Въведени са строги ограничения за влизане в комплекса. Увеличена е

охраната.

В момента са налице всички възможности са нормален живот в комплекса на

собственици на имоти, както и възможност за настаняване на туристи на база собствена

кухня.

Другият голям актив на „Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт” АДСИЦ беше сграда

на груб строеж в кк „Боровец”

Основните купувачи на имотите, които Дружеството продава, са концентрирани в

следните държави: България, Полша и в по-малка степен Чехия, Словакия, Литва и др.

бивши руски републики.

През последните няколко години усилията на Дружеството по отношение на продажбите

са насочени към достигане на нови географски пазари. Дружеството започна делови

отношения с партньори от Китай за предлаганите от него имоти.

Развитие на инвестиционните проекти на Дружеството

1. „Марина Кейп”

Ваканционният комплекс е изцяло завършен през август 2010 г., когато на 12.08.2010 г.

с удостоверения № 45 (26 с.) и № 48 (27 с.), се въведоха в експлоатация секторите 26 и 27

(Зона 4).

През 2025 г. бяха извършени дейности по отстраняване на възникнали нередности по

време на експлоатацията и ремонтни работи на комплекса. Ремонтните дейности се

извършват от „Марина Кейп Мениджмънт” ЕООД. Също така през 2021 г. въз основа на

договор между „Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт” АДСИЦ и „Марина Кейп

Мениджмънт” ЕООД, зазавърши преустройството на 4-та зона в комплекса, с което

„Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт” АДСИЦ 4

Годишен доклад за дейността

31 Декември 2025 г.

съществуващите апартаменти в зоната бяха преустроени в студиа, с цел по-ефективно

използване и туризъм. За целта имаше одобрен проект и издадено разрешение за строеж на

преустройството. През август дружеството получи удостоверение за ползване. В момента

цялата зона 4 е напълно оборудвана и функционира.

Ваканционният комплекс се експлоатира целогодишно. През зимния сезон

функционираха 2 от 4-те ресторанта, както и залата за боулинг, спа центърът, фитнес-залата

и скуош кортовете. За отдаване на туристи – случайни и организирани посетители, се

поддържаха минимум 100 апартамента.

По време на летния сезон 2025 г. комплексът функционираше при висока заетост (за

апартаментите, които са собственост на Дружеството и тези, които не са негова собственост,

но се управляват от дъщерното дружество „Марина Кейп Мениджмънт” ЕООД).

Въпреки трудностите и ограниченията, в комплекса редовно се провеждат мероприятия

от конферентен тип, при спазване на всички противо-епидемиологични мерки. Дружеството

активно се стреми да развива този вид туризъм.

2. „Гранд Боровец”

През месец май 2008 г. Дружеството получи разрешението за строеж и започна

строителните работи по проекта в курортния комплекс Боровец. За изпълнител на сградата

до етап груб строеж беше избрано дружеството Мидия АД. Теренът, върху който се

изгражда проектът, е с площ 6 600 кв. м. Обектът е с разгъната застроена площ 10 000 кв. м

и включва жилищна част - 5 175 кв. м, търговски площи - 3 140 кв. м и подземни гаражи – 1

685 кв. м.

През месец октомври 2008 г. Дружеството получи Акт 14 и Удостоверение за завършен

груб строеж за проекта в Боровец.

На 17 декември 2013 г. Дружеството сключи договор за финансов лизинг на недвижими

имоти с „България Лизинг” ЕАД с лизингов обект: инвестиционния проект „Гранд

Боровец”. Лизинговата цена, която следваше да бъде изплатена беше в размер на 2 927

724,36 евро без ДДС.

В следствие на подписано 3-транно споразумение на 13.11.2019г. между Интеркапитал

Пропърти Дивелопмънт АДСИЦ , България Лизинг и Инвестабанк АД, България Лизинг бе

заменена като лизингодател от Инвестбанк АД.

Към 31.12.2022 всички задължение по договора са платени.

В следствие на погасяване на задълженията по лизинговия договор, в изпълнение на

неговите клаузи и в цел оптимизация на паричните потоци, на 20.03.2023 г. Дружеството

подписа споразумение с „БИ ДЖИ АЙ ИМО“ АД, по силата на което прехвърли на „БИ

ДЖИ АЙ ИМО“ АД правото за придобиване на правото на собственост върху лизингови

обекти по Договор за финансов лизинг на недвижими имоти, по който договор Дружеството

е лизингополучател. „БИ ДЖИ АЙ ИМО“ АД придобива правото срещу сумата от 8 069

527.13 лв. (осем милиона и шестдесет и девет хиляди петстотин двадесет и седем лева и

тринадесет стотинки).

„Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт” АДСИЦ 5

Годишен доклад за дейността

31 Декември 2025 г.

В тази връзка беше извършено прихващане на насрещни вземания на „БИ ДЖИ АЙ

ИМО“ ЕАД към Дружеството в размер на 6 669 527.13 лв. (шест милиона шестстотин

шестдесет и девет хиляди петстотин двадесет и седем лева и тринадесет стотинки), в

резултат на което остатъчното вземане на „ИНТЕРКАПИТАЛ ПРОПЪРТИ

ДИВЕЛОПМЪНТ” АДСИЦ към „БИ ДЖИ АЙ ИМО“ ЕАД остана в размер на 1 400 000 лв.

(един милион и четиристотин хиляди лева). Към 31.12.2025г и това вземане беше погасено.

Продажби и експлоатация на инвестиционните имоти

През 2025 г. Дружеството отчита приходи от продажби на имоти - жилищни сгради за

сезонно ползване във ваканционен комплекс „Марина Кейп” в размер на 282 хил.лв. Общата

площ на продадените имоти е 302.26 кв.м.

Основните купувачи на имотите, които Дружеството продава, са концентрирани в

следните държави: България, Полша и в по-малка степен Чехия, Словакия, Литва и др.

бивши руски републики.

През последните няколко години усилията на Дружеството по отношение на продажбите

са насочени към достигане на нови географски пазари. Дружеството започна делови

отношения с партньори от Китай за предлаганите от него имоти.

През 2026 дружеството разчита на активизиране на пазара на ваканционни имоти.

Компанията работи усилено за преструктуриране на задълженията си с цел тяхното редовно

обслужване и подобряване на ликвидността си.

През 2025 г. „Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт” АДСИЦ отчита приходи от

експлоатацията на инвестиционните имоти в комплекса (в т.ч. търговски и жилищни имоти).

Тя се осъществява от третото лице „Марина Кейп Мениджмънт” ЕООД, на база договор

между МКМ ЕООД и ИКПД АДСИЦ, относно управлението на имотите в комплекс Марина

Кейп. Предмет на договора е ползването и експлоатирането на всички недвижими имоти

собственост на ИКПД АДСИЦ, в комплекс Марина Кейп, като Марина Кейп Мениджмънт

ЕООД има право да ползва и да експлоатира имотите съгласно тяхното предназначение,

освен ако не бъде уговорено нещо допълнително между Страните, като включително има

право да ги преотдава и/или експлоатира по какъвто и да било друг начин, като събира

доходи от това.

За ползването и експлоатацията на Имотите МКМ ЕООД се задължава да заплати на

Собственика годишно възнаграждение в размер на 75% (седемдесет и пет процентни

пункта) от нетния размер на годишния положителен финансов резултат от дейността на

Управителя на територията на целия Ваканционен комплекс „Марина Кейп", гр. Ахелой, за

съответната година, преди данъци, но не по-малко от 420 000 (четиристотин и двадесет

хиляди) евро без включен ДДС.

Договорът е от 01.04.2019, като плащанията касаят периода до април всяка следваща

година.

През изминалата година Дружеството реализира приходи от оперативна дейност в

размер на 314 хил.лв.

„Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт” АДСИЦ 6

Годишен доклад за дейността

31 Декември 2025 г.

През 2025 г. компанията е генерирала приходи от преоценки на стойност 2804 хил. лв.

753 хил. лв. са отчетени в увеличение на друг всеобхватен доход. Финансовите разходи са

на стойност 768 хил.лв. и представляват основно разходи за лихви и такси по кредити.

В края на 2025 г. съгласно изискванията на действащото законодателство е направена

оценка на притежаваните от Дружеството инвестиционни имоти, земи и активи в процес на

изграждане. Инвестиционните имоти на Дружеството включват всички обекти – жилищни

и търговски площи във ваканционен комплекс „Марина Кейп”,. Към 31.12.2025 г.

стойността им е 41 567 хил.лв. при 39 224 хил.лв. към 31.12.2024 г.

II. Важни събития, настъпили през 2025 г.

Редовното годишно Общо събрание на акционерите за 2025 г. се проведе на 18.07.2025 г.

от 11:00 часа, в град София, ул. „Добруджа” № 6, ет. 1 при следния дневен ред

Общото събрание ще се проведе при следния дневен ред:

„Точка първа: Доклад на управителния орган за дейността на Дружеството през 2024 г.;

Проект за решение: Общото събрание на акционерите приема доклада на Съвета на директорите за

дейността на Дружеството през 2024 г.

Точка втора: Годишен доклад на Одитния комитет на Дружеството за дейността през 2024 г.;

Проект за решение: Общото събрание на акционерите приема годишния доклад на Одитния

комитет на Дружеството за дейността през 2024 г.

Точка трета: Доклад на избрания регистриран одитор по годишния финансов отчет на Дружеството

за 2024 г.;

Проект за решение: Общото събрание на акционерите приема доклада на избрания регистриран

одитор по годишния финансов отчет на Дружеството за 2024 г.

Точка четвърта: Приемане на годишния финансов отчет на Дружеството за 2024 г.;

Проект за решение: Общото събрание на акционерите приема годишния финансов отчет на

Дружеството за 2024 г.

Точка пета: Приемане на решение относно финансовия резултат на Дружеството за 2024 г.;

Проект за решение: Общото събрание на акционерите приема решение относно финансовия

резултат на Дружеството за 2024 г. съгласно съдържащото се в материалите по дневния ред

предложение.

Точка шеста: Освобождаване от отговорност на членовете на Съвета на директорите за дейността

им през периода 01.01.2024 г. – 31.12.2024 г.;

Проект за решение: Общото събрание на акционерите освобождава от отговорност членовете на

Съвета на директорите Величко Стойчев Клингов, Цветелина Чавдарова Христова и Петя Георгиева

Йорданова, за дейността им през периода 01.01.2024 г. – 31.12.2024 г.

Точка седма: Избор на регистриран одитор за проверка и заверка на годишния финансов отчет на

Дружеството за 2025 г.;

„Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт” АДСИЦ 7

Годишен доклад за дейността

31 Декември 2025 г.

Проект за решение: За проверка и заверка на годишния финансов отчет на Дружеството за 2025 г.

Общото събрание на акционерите избира регистрирания одитор, предложен от Съвета на

директорите и препоръчан от Одитния комитет, съгласно съдържащото се в материалите по

дневния ред предложение.

Точка осма: Отчет на Директора за връзка с инвеститорите;

Проект за решение: Общото събрание на акционерите приема отчета на Директора за връзка с

инвеститорите за 2024 г.

Точка девета: Доклад на управителния орган за изпълнение на Политиката за възнагражденията на

членовете на Съвета на директорите на Дружеството за 2024 г.;

Проект за решение: Общото събрание на акционерите приема доклада на Съвета на директорите за

изпълнение на Политиката за възнагражденията на членовете на Съвета на директорите на

Дружеството за 2024 г.

Точка десета: Приемане на решение за овластяване на изпълнителния директор;

Проект за решение: Общото събрание на акционерите възлага на изпълнителния директор на

Дружеството, лично или чрез надлежно упълномощени лица, да извърши всички правни и

фактически действия, необходими за изпълнение на приетите решения, включително, но не само,

за обявяване на приетите от общото събрание на акционерите актове и решения пред Търговския

регистър, Комисия за финансов надзор, БФБ и обществеността.“

На заседанието бяха приети всички точки.

На 17.09.2021 г. Дружеството успешно пласира втора по ред корпоративна емисия

облигации при условията на първично частно предлагане. Облигационният заем е с обща

номинална и емисионна стойност в размер на 6 000 000 евро, разпределен в 6 000 броя

обикновени, непривилигировани, поименни, безналични, обезпечени, лихвоносни,

неконвертируеми, свободнопрехвърляеми облигации, при номинална стойност на една

облигация - 000 евро. Номиналният годишен лихвен процент е фиксиран в размер на 6.00%

и лихвени плащания на всеки 6 месеца, срокът на облигационната емисия е 60 месеца. Целта

на емисията е рефинансиране на съществуващ заем и инвестиции с инвестиционна цел в в.к.

Марина Кейп. Характеристиките на облигационния заем са подробно описани в

меморандума към нея. Съветът на директорите избра „ТЕКСИМ БАНК“ АД, за довереник

на емисията, който бе бъде избран от Първото общо събрание на облигационерите.

През 2025 г. Дружеството разкриваше своевременно вътрешна информация, в това число

информация за получените уведомления за значителни дялови участия по чл. 145 от

ЗППЦК.

III. Основните рискове, пред които е изправено дружеството са:

• Избор на неподходяща пазарна стратегия

Бъдещите печалби, както и пазарната стойност на Емитента зависят от бизнес стратегията,

избрана от висшия ръководен екип на компанията. Дружеството се стреми да контролира

„Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт” АДСИЦ 8

Годишен доклад за дейността

31 Декември 2025 г.

стратегическия риск чрез постоянно наблюдение на своята пазарна стратегия и резултати,

за да ги коригира своевременно при необходимост с цел защита на инвеститорския интерес.

Всички неподходящи или забавени промени в стратегията на Дружеството, биха могли да

имат сериозен неблагоприятен ефект върху неговата дейност, измерващи се в загуби или

пропуснати ползи във финансовото и оперативното му състояние.

• Оперативни рискове. Рискове, свързани с управлението на емитента

Оперативните рискове са свързани с управлението на Дружеството. Това е рискът от

неочаквани загуби или разходи, свързани с дейността на Дружеството, в резултат на

неадекватни действия или неработещи вътрешни процеси. Основният риск е свързан с

вземането на погрешни инвестиционни решения на мениджмънта на компанията, действия

на третото лице по чл. 27 от ЗДСИЦДС за обслужване на инвестиционните имоти и банката

– депозитар. Тези рискове биха могли да доведат до загуби за Дружеството, а оттам и

влошаване на ликвидността на Емитента. Други оперативни рискови биха могли да бъдат -

възможни технически грешки на единната информационна система; напускане на ключови

служители и невъзможност да се назначи персонал с нужните качества; риск от прекомерно

нарастване на разходите за управление и администрация, водещ до намаляване на общата

рентабилност на компанията.

Лицата, които биха инвестирали в ценни книжа на Дружеството очакват върху инвестицията

да влияят основните рискове, свързани с дейността на дружеството - Емитент. Реалното

настъпване на тези рискове през периода на притежаване на дълговите ценни книжа води

до намаляване на паричните постъпления за Емитента, а от там и до възможността за

генериране на печалба за Дружеството и доходност за неговите акционери.

• Ликвиден Риск

Неспособността на Дружеството да покрива насрещните си задължения съгласно техния

матуритет води до ликвиден риск. Ликвидността зависи главно от наличието на силно

ликвидни активи, основно парични средства или техните съответни еквиваленти.

Ефективното управление на ликвиден риск изисква консервативна политика чрез постоянно

поддържане на оптимални ликвидни средства, гъвкави кредити за финансиране на

фирмената дейност, адекватни кредитни ресурси, всекидневна проверка на наличните

ликвидни активи, които да покрият предстоящите падежи произтичащи от пасивите на

Дружеството.

Инвестициите в активи върху недвижими имоти са по принцип ниско ликвидни - има

вероятност даден имот да не се продаде на справедлива пазарна цена, с ниски разходи и

бързо, заради дългите срокове по осъществяването на прехвърлянето, правни и фактически

усложнения, свързани с прехвърлянето на собствеността. Това означава, за да се избегне

този вид риск, се изисква непрекъснато много внимателно следене и оценяване на

ликвидността на Дружеството.

• Риск от невъзможност дружеството да обслужва облигационната емисия

Този риск за Емитента е свързан с вероятността за негативно въздействие на различни

фактори, които могат да повлияят на успешното изплащане на облигационния заем и се

свързва с възможността Емитентът да не изплати навреме или изобщо да не изплати

„Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт” АДСИЦ 9

Годишен доклад за дейността

31 Декември 2025 г.

дължимите лихви и главница по облигацията. Такъв риск би произтекъл и при недобро

управление на паричните потоци на компанията, поради което Емитентът ще управлява този

риск като поддържа достатъчно ликвидни активи, оценява и контролира кредитния риск.

• Кредитен Риск

Този вид риск възниква при появата на заемни средства и вероятността кредитополучателя

да не изпълни ненавременно, частично или пълно поетите от него ангажименти в договора

между него и кредитора или когато клиентите на дружеството не са в състояние да изплатят

частично или изцяло по график предвидимите дължими от тях суми, което ще доведе до

загуби за дружеството. За контролиране на този риск Дружеството е създало организация

по текущо следене на събираемостта и изготвяне на анализ на текущото състояние на

вземанията си от клиентите и другите контрагенти към него и използва тази информация за

контрол на кредитния риск. Също така, Емитентът следи стриктно възникването на нови

задължения и тяхното навременно разплащане.

Законът за дружествата със специална инвестиционна цел и дружествата за секюритизация

(ЗДСИЦДС) предвижда механизъм за ограничаването на този риск чрез изискването на

всички притежавани от дружеството недвижими имоти да се оценяват от независими

експерти, с необходимата квалификация и опит.

• Зависимост от ключов персонал

Изграждането на нови и иновативни бизнес, икономически и финансови модели изисква

силно специфична квалификация в служителския екип на дружеството – липсата на такива

специалисти в страната поради високата конкуренцията между работодателите в България

и европейските пазари, води до сериозен дефицит на техния брои. Успехът на целите които

дружеството си поставя ще зависи, донякъде, от неговата способност да задържи своите

мениджъри. Невъзможността да се поддържа достатъчно опитен и квалифициран персонал

на ключови позиции за дружеството, може да окаже значителен неблагоприятен ефект върху

финансовото и оперативното му състояние. Към този момент Дружеството не е сключило

застраховка „ключов персонал”.

• Макроикономически и микроикономически риск

Макроикономическият риск е рискът от сътресения, които могат да се отразяват на

икономическия растеж, доходите на населението, търсенето и предлагането, реализирането

на печалби от икономическите субекти и др. Тези сътресения включват глобалните

икономически и бизнес условия, колебанията в националните валути, политическите

събития, промяна на законодателства и регулаторни изисквания, приоритетите на

националните правителства и др. Тенденциите в макроикономическата обстановка влияят

на пазарното представяне и на крайните резултати от дейността на всички сектори в

икономиката. България има икономика от отворен тип и развитието й зависи пряко от

международните пазарни условия.

Макроикономическата ситуация и икономическия растеж в световен мащаб са от сериозно

значение за развитието на дружеството, тъй като те влияят върху държавните политики на

съответните страни и в частност регулациите и решенията взети от съответните Централни

Банки относно монетарната и лихвената политика, на валутните курсове, данъците, БВП,

„Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт” АДСИЦ 10

Годишен доклад за дейността

31 Декември 2025 г.

инфлация, бюджетен дефицит и външен дълг, процента на безработица и структурата на

доходите.

2025 година бе белязана от поскъпването на енергоносителите по света и от пренареждането

на глобалните енергийни пазари в резултат на руското нахлуване в Украйна и политиката

на санкции, ценови тавани и др.

2025 година е годината на висока инфлация. Всички развити икономики отчетоха ускорение

на потребителските цени.

• Риск, свързан със зависимостта от дейността на третите лица по смисъла на чл.

27, ал. 3 от ЗДСИЦДС

Финансовото състояние на Дружеството е в пряка зависимост от извършваните дейности на

третите лица по смисъла на чл. 27, ал. 3 от ЗДСИЦДС. С цел да ограничи възможните загуби

„Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт“ АДСИЦ е сключило писмени договори с третите

лица, които ясно регламентират правата, задълженията и отговорностите на страните при

нарушаване на договорите.

• Риск, Емитентът да не успее да финансира планираните си капиталови разходи

и инвестиции

Инвестициите в недвижими имоти изискват солидни капиталови разходи. При

неблагоприятна икономически, финансови или други негативни за Дружеството събития

може да се наложи финансиране на тези разходи основно от външни източници. Няма

сигурност обаче, че външното финансиране ще може да бъде намерено и привлечено при

приемливи условия. В резултат на което е вероятно да възникне необходимост, Дружеството

да редуцира капиталови разходи и инвестиции, което би засегнало неблагоприятно

оперативните му резултати и финансовото му състояние. С цел да се минимизира този риск,

в Дружеството се извършва стриктно планиране на бъдещите инвестиции и нуждата от

финансиране, за да бъдат предприемани навременни действия по неговото осигуряване, с

цел да не се стига до забавяне на дейността и пропуснати ползи.

• Риск от недостатъчен оборотен капитал за изплащане на дивиденти

Дружествата със специална инвестиционна цел са задължени да разпределят минимум 90%

от преобразуваната печалба за годината (съгласно разпоредбите на чл. 29 от ЗДСИЦДС и

чл. 247а от ТЗ) под формата на дивидент. Дивидентът следва да се изплати в срок от

дванадесет месеца от края на съответната финансова година. Следователно Съветът на

директорите носи отговорност за прецизното управление на входящите и изходящи парични

потоци в Дружеството, така че то да разполага с достатъчни парични средства за изплащане

на дължимия дивидент. При настъпване на неблагоприятен икономически и финансови

последици може да се наложи финансиране на тези разходи преимуществено от външни

източници като банкови заеми или други кредитни линии. Няма сигурност обаче, че при

необходимост от външно финансиране, то ще може да бъде привлечено при приемливи

условия. Съществува и възможност след преобразуване на финансовия резултат за годината,

съгласно разпоредбите на чл. 29 , ал. 3 от ЗДСИЦДС да не е бъде наличен подлежащ на

разпределение финансов резултат.

• Риск, свързан с плащането на фиксирана лихва по емисията облигации

„Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт” АДСИЦ 11

Годишен доклад за дейността

31 Декември 2025 г.

При фиксирана лихва за периода на дадена емисия, Емитентът поема задължението да

плаща определена лихва независимо от пазарните нива и приходите, които получава. По

този начин съществува невъзможност, Емитентът да се възползва от намаление на

лихвените нива (както е в случая на плаваща лихва) и да продължава да плаща по-високи

лихви независимо от динамиката на приходите си (които могат да бъдат намаляващи) и

преобладаващите лихвени пазарни нива. От друга страна, фиксираната лихва дава

възможност на Емитента да планира по-добре своите парични потоци. Също така, до

известна степен, фиксираната лихва предпазва даден инвеститор от негативен спад в

лихвените нива.

• Неетично и незаконно поведение

Това е рискът, Дружеството да претърпи вреди поради неетично поведение на лица, с които

то се намира в договорни отношения с него или с нетгово дъщерно дружество, вкл. лица от

ръководните органи на дружества от групата. За избягването на този риск, Съвета на

директорите възнамерява да се придържа към строги правила за прозрачност при взимането

на решения и за избягване на конфликт на интереси. Рискът от неетично и незаконно

поведение на външни на Дружеството контрагенти ще се минимизира посредством

предварителен анализ на тези партньори и на тяхната репутация.

• Рискове, свързани с дейността и структурата на емитента

Към датата на отчета „Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт“ АДСИЦ няма мажоритарен

акционер и не принадлежи към конкретна икономическа група. При евентуална нужда от

финансиране изпълнението на инвестиционната политика на Емитента, това обстоятелство

може да породи риск за Емитента от липсата на подкрепа на мажоритарен акционер при

взимане на решение за емитиране на дългови ценни книжа, кандидатстване за банков заем

или увеличение на капитала на Дружеството.

• Рискове, свързани с конкуренцията

Пазарът на недвижими имоти е висококонкурентен и с множество участници. Основни

конкуренти на Дружеството са останалите дружества със специална инвестиционна цел

секюритизиращи недвижими имоти и по-специално тези насочени в предлагането на

туристически и ваканционни услуги.

Основната част от активите на дружеството са недвижими имоти на територията на гр.

Ахелой (ваканционен комплекс „Марина Кейп“), другият актив беше в к.к. Боровец

(незавършено строителство). Пазарът на ваканционни имоти е силно конкурентен, като не

може да се посочат лица, които имат значителен пазарен дял и могат да оказват влияние

върху икономическата среда. Цената на недвижимите имоти собственост на „Интеркапитал

Пропърти Дивелопмънт“ АДСИЦ зависи от общото състояние на пазара на ваканционни

имоти.

Няма гаранции, че „Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт“ АДСИЦ ще успее да постигне

по-добра доходност от своите конкуренти и/или ще привлече повече туристи и партьорски

организации за провеждане на мероприятия във ваканционен комплекс „Марина Кейп“.

• Риск от възможно осъществяване на сделки между Дружеството и свързаните с

него лица, в различни от пазарните условия

„Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт” АДСИЦ 12

Годишен доклад за дейността

31 Декември 2025 г.

Всички сделки на Емитента със свързани лица, са сключени при пазарни условия. Въпреки,

че мениджмънтът на Емитента, очаква, че всички бъдещи сделки или споразумения ще

бъдат сключвани при условия не по-лоши за „Интеркапитал Пропърти Дивелопмънт“

АДСИЦ от тези, при които то може да сключи сделки с несвързани лица, не е изключена

възможността да възникне подобна ситуация.